Wann darf ich als Mieter einen Handwerker bestellen?
Ein Heizkörper fällt aus, ein Fenster ist zersprungen, das Dacht ist undicht oder eine Rohrleitung platzt: Ist etwas mit dem Mietshaus oder der Mietwohnung nicht in Ordnung, dann leidet der Mieter natürlich als erster drunter. Doch darf der Mieter in einem der oben genannten, oder in einem der vielen weiteren Schadensfällen einfach einen Handwerker holen?
Ist es dem Vermieter alleine vorbehalten einen Handwerker zu rufen? Und wie soll sich ein Mieter im Notfall, wenn der Schaden die Wohnung/ das Haus unbewohnbar macht, verhalten? Diese Fragen werden hier mit einem Blick in die Gesetzbücher und Gerichtsentscheide beantwortet.
- Ropertz, Ulrich (Autor)
Der Vermieter ist für Instandhaltung des Mietobjekts verantwortlich
Der Vermieter ist verpflichtet das Mietobjekt im vertragsgemäßen Zustand, also bewohnbar, zu halten. Begründet ist diese Pflicht im §535 BGB. Der Vermieter muss also im Falle von Schäden am Mietobjekt für die Reparatur dieser sorgen. Ob er dazu einen Handwerker holt, oder die Schäden selbst beseitigt, steht dem Vermieter frei.
Also entsteht aus der Pflicht der Instandhaltung gleichermaßen das Recht des Vermieters alleine zu entscheiden wie ein Schaden beseitigt werden soll. Der Mieter muss also grundsätzlich bei jedem Schaden zuerst den Vermieter kontaktieren und das weitere Vorgehen, bezogen auf den Schadensfall, mit dem Vermieter absprechen. Einfach einen Handwerker zu holen, kann dazu führen, dass der Mieter auf den Kosten sitzen bleibt.
Wann der Mieter einen Handwerker beauftragen darf
Wenn es sich nicht um einen Notfall handelt der das Mietobjekt nahezu unbewohnbar macht, dann muss auf jeden Fall zuerst der Vermieter kontaktiert werden. Dazu empfiehlt es sich dem Vermieter Fotos und eine Dokumentation zu schicken, damit dieser möglichst schnell, Schritte zur Reparation ergreifen kann.
Wenn das erfolgt ist, kann man als Mieter dennoch keine direkte Instandsetzung erwarten. Dem Vermieter wird eine angemessene Frist zur Prüfung und Beseitigung des Schadensfalles eingeräumt. Das hört sich alles so an, als ob der Mieter dem Vermieter im Schadensfall „ausgeliefert“ wäre. Doch das BGB schützt auch den Mieter.
Grundlage dafür ist der §536a Abs.2 BGB. Dieser räumt dem Mieter ein Recht auf Beseitigung des Mangels am Mietobjekt in 2 Fällen ein:
Der Vermieter ist mit der Beseitigung des Mangels im Verzug
Nachdem der Mieter dem Vermieter den Schadensfall dokumentiert hat, bekommt der Vermieter eine angemessene Frist eingeräumt. Was genau eine angemessene Frist ist wird im Gesetz nicht näher definiert, aber in der Praxis spricht man bei 2 Wochen von einer angemessenen Frist.
Je nach Größe und Dringlichkeit des Schadens verringert sich natürlich auch die angemessene Frist für den Vermieter. Beseitigt der Vermieter nach 2 Wochen und einer Abmahnung auf Mängelbeseitigung den Schaden nicht, ist der Mieter berechtigt eigenständig einen Handwerker zu beauftragen.
Die Dokumentation des Schadens, sowie die Weitergabe der Informationen an den Vermieter und die Abmahnung auf Mängelbeseitigung, müssen auf jeden Fall erfolgen bevor der Mieter einen Handwerker holt, ansonsten wird er je nach Vermieter auf den Kosten sitzen bleiben.
Es empfiehlt sich die Frist zur Mangelbeseitigung in einer E-Mail oder sonstigen Schriftform vom Vermieter bestätigen zu lassen.
Umgehende Beseitigung des Mangels ist zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestandes der Mietsache notwendig
Jetzt sprechen wir nicht mehr von einem Kratzer im Parkett, sondern von einem Schaden der das Leben in dem Mietobjekt beinahe unmöglich macht. Zum Beispiel, wenn im Winter die Heizkörper ausfallen. Ein Rohrbruch oder das Fehlen von Warmwasser sind weitere Gründe die dem Mieter die Ermächtigung geben eigenständig einen Handwerker zu rufen.
In so einem Notfall greift dann die Ersatzvornahme. Der Mieter muss zwar die Reparatur zunächst aus eigener Tasche zahlen. Nach Bezahlung der Rechnung steht dem Mieter aber ein Ausgleichsanspruch gegenüber dem Vermieter zu. Der Mieter muss im Falle eines Notfalls zwar nicht den Vermieter kontaktieren, dennoch empfiehlt es sich.
Je mehr man sich mit seinem Vermieter austauscht, desto stärker reduziert man Nachwehen. Wird zum Beispiel ein Boiler ausgetauscht und der Vermieter pocht darauf, dass dieser hätte repariert werden können, dann kann es zu Problemen der Bestimmung des Erstattungsanspruches kommen.
Der Vermieter muss die Rechnung nämlich nur erstatten, wenn sie dem üblichen Rahmen einer Handwerkerrechnung entspricht. Das heißt, wenn der Mieter nicht genug Optionen prüft, oder „sich über den Tisch ziehen lässt“, dann bleibt er auf einem Teil der Rechnung sitzen auch wenn es ein Notfall war.
Fazit
Der Vermieter hat die Pflicht das Mietobjekt instand zu halten, aber auch das Recht zu entscheiden wie der Mangel beseitigt werden soll. Gibt es keinen akuten Notfall und droht auch kein weiterer Schaden durch Verzug, darf der Mieter keinen Handwerker rufen!
Er muss immer zuerst den Vermieter kontaktieren, den Schadensfall dokumentieren und dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Schadensfalls einräumen. Die Angemessenheit der Frist richtet sich nach Größe und Dringlichkeit des Schadens und kann bis zu zwei Wochen betragen.
Nach Ablauf der Frist muss der Mieter den Vermieter auf Beseitigung des Mangels abmahnen, folgt dieser der Mahnung innerhalb kurzer Zeit nicht, dann darf der Mieter selbst einen Handwerker beauftragen.