Mängelanzeige nach VOB/B
Entsteht und bestätigt sich während des Baus der Eindruck, dass das Bauunternehmen einen Mangel an der Bauleistung verursacht hat, gibt es die Möglichkeit einer Mängelanzeige vor und während der Abnahme des Bausubjektes. Diese Form der Mängelanzeige ist im VOB/B festgeschrieben.
VOB/B steht für die Vergabe-und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B: Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen. Hinter diesem langen Namen steckt ein Klauselwerk, welches als allgemeine Geschäftsbedingungen für Bauverträge in Deutschland konzipiert ist. Die Mängelanzeige nach VOB/B ergänzt somit die Mängelrüge nach dem BGB.
Wann eine Mängelanzeige nach VOB/B gerechtfertigt ist und wie diese zu erfolgen hat, wird schrittweise im folgenden Text erläutert.
Sie als Privatperson sind der Auftraggeber, während das Bauunternehmer der Auftragsnehmer ist. Der Inhalt des Auftrags ist in diesem Fall das Bauvorhaben, welches der Auftraggeber hat und der Auftragsnehmer realisieren soll.
Einen Baumangel erkennen sie daran, wenn der vertraglich vereinbarte Soll-Zustand nicht mit dem Ist-Zustand des Bauvorhabens übereinstimmt.
Der Auftragsnehmer ist nach §13 Absatz 1 VOB/B verpflichtet die Leistung frei von Sachmängeln zu verschaffen. Wenn sich bei dem Soll-Ist-Vergleich ein Sachmangel auftut, dann ist der Auftraggeber berechtigt eine Mängelanzeige nach VOB/B zu stellen. Diese Mängelanzeige fußt auf dem §13 Absatz 1 VOB/B. Dieser Paragraph verpflichtet den Auftragnehmer innerhalb der Verjährungsfrist alle entstandenen Mängel auf eigene Kosten zu beseitigen.
Den Mangel anzeigen
Wie oben schon erwähnt ergibt sich die Mängelrüge nach VOB/B aus einer negativen Abweichung aus dem Soll-Ist-Vergleich des Bausubjektes. Der Auftraggeber muss zur Beschreibung des Mangels lediglich die Symptome und nicht die Ursachen beschreiben.
Also zum Beispiel: „Die Fliesen fallen von der Wand.“ Und nicht „Der Fliesenkleber ist ungeeignet.“ Die Vorteile aus dieser Vorgehensweise für den Auftraggeber sind offensichtlich. Der Auftraggeber muss nämlich keine Ursachenforschung betreiben und durch das Rügen des Symptoms, werden automatisch alle möglichen Ursachen mitgerügt.
Die Mängelanzeige nach VOB/B muss schriftlich erfolgen. Die Schriftform schließt in diesem Fall eine E-Mail aus. Dazu hat das OLG Frankfurt am Main eine Entscheidung gefällt. Es gilt für die Mängelanzeige nach VOB/B also die vertragliche Schriftform nach §126 BGB. Die Mängelanzeige muss also per vertraglicher Schriftform (Brief) erfolgen, doch was ist der Inhalt und die weiteren Schritte:
1. Die Anzeige des Mangels muss mit der Vorgabe einer Frist, in welcher der Mangel zu beseitigen ist, erfolgen. Die Frist soll angemessen sein, also dem Auftragnehmer ausreichend Zeit zur Beseitigung des Mangels einräumen.
Die eingeräumte Frist ist auch als Drohung an den Auftragnehmer zu verstehen, da nach Ablauf der Auftraggeber dem Auftragnehmer den Auftrag entziehen kann. Die Mängelanzeige muss klar und deutlich als Verlangen formuliert werden.
Also zum Beispiel: „Beseitigen Sie den Mangel bis…“. Wird der Mangel schon vor der Abnahme des Bausubjektes entdeckt, sollte er auch direkt gerügt werden.
Spätestens aber, wenn die Abnahme des Bausubjektes erfolgt muss der Auftraggeber den Mangel entdecken und in die Abnahme mit aufnehmen, um ihn rügen zu können. Ist die Abnahme erfolgt ohne den Mangel eintragen zu lassen, wird es schwierig den Mangel dem Auftragnehmer zuzuschreiben.
2. Lässt der Auftragnehmer die Frist verstreichen, kann der Auftraggeber ihm nach §4 Absatz 7 in Verbindung mit §8 Absatz 3 den Vertrag kündigen.
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und kann auch nur auf einen Teil der Leistung beschränkt werden.
Weiterhin ist der Auftraggeber berechtigt Geld einzubehalten, also keine Rechnungen mehr zu zahlen bis der Mangel beseitigt ist. Lässt der Auftragnehmer die Frist nicht verstreichen und beseitigt den Mangel dem Vertrag entsprechend, dann endet unsere Mängelanzeige hier.
3. Ist die Kündigung erfolgt und wird dem Auftragnehmer somit der Auftrag entzogen, kann die Ersatzvornahme erfolgen. Der Mangel kann dann von einem Dritten auf Kosten des vormaligen Auftragsnehmers beseitigt werden.
Welche Frist ist angemessen und gibt es eine Verjährungsfrist für Mängel?
Vor dem Fazit muss das noch kurz eingeschoben werden. Als angemessene Frist wird in der Rechtspraxis zumeist 14 Tage gesehen, eine einheitliche Rechtsprechung gibt es dafür aber nicht, da die Frist natürlich auch von Größe und Umfang des Mangels abhängt.
Nach der Bauabnahme zu beweisen, dass ein Baumangel auf das Konto des Auftragnehmers geht, ist ziemlich schwierig und noch dazu zeitlich begrenzt.
Je nachdem auf welcher Grundlage der Bauvertrag basiert hat man entweder 5 Jahre (laut BGB), oder 4 Jahre (laut VOB) um den Mangel zu beanstanden.
Fazit
Das VOB/B wurde von Auftraggeber- und Auftragnehmer-Verbänden zusammen entwickelt und orientiert sich dadurch nah an der Praxis. In diesem Artikel haben wir uns mit der Mängelanzeige nach dem VOB/B beschäftigt und konnten feststellen, dass diese dem Auftraggeber zusätzlich zum BGB handhabe gibt, um nicht auf entstandenen Mängeln sitzen zu bleiben.
Die Mängelanzeige räumt dem Auftragnehmer eine Frist ein in der er entweder den Mangel auf eigene Kosten beseitigt, oder nach deren Ablauf ihm der Auftrag entzogen wird und er trotzdem für die Kosten der Beseitigung einstehen muss.
Allerdings muss man beim Erstellen der Mängelanzeige auf die gesetzlichen Vorgaben achten. Diese umfassen Schriftform und Inhalt. Werden dabei Fehler gemacht, kann dies zur Unwirksamkeit der Mängelanzeige führen. Damit das nicht passiert lohnt sich ein Blck in das Vergabehandbuch Bayern.
Dieses umfasst alle Regelungen die bei der Vergabe von Bauaufträgen beachtet werden müssen.
Hier noch eine Vorlage zur Mängelanzeige nach VOB: